Раздел квартиры в ипотеке

Консультация адвоката по разделу имущества! 

Ответим в течении 30 секунд!

Раздел квартиры в ипотеке

Российский Семейный Кодекс предусматривает при разводе разделение общей собственности супругов. Соответственно, часто возникает вопрос: как при расторжении семейных отношений осуществить раздел квартиры в ипотеке? 
К недвижимости, взятой по ипотеке, можно отнести квартиру, которая была приобретена благодаря кредиту банка, а гарантией возврата займа стало само жилье. Поэтому под ипотекой понимается залог жилья в качестве гарантии возврата денежных кредитных средств, что указано в законе №102-ФЗ «Об ипотеке». 
Для оформления залога подписывается ипотечное соглашение. Его необходимо обязательно зарегистрировать в Едином государственном перечне прав на недвижимость (ЕГРП). С наступлением 2017 года ипотечный кредит надо уже регистрировать в государственном перечне недвижимости (ЕГРН). 
При наличии у супругов общей недвижимости, полученной по ипотеке, на момент расторжения брака может сложиться следующая ситуация: 
  • Подписан и выполнен договор купли-продажи квартиры. И у каждого из супругов есть на нее право собственности
  • Подписано кредитное соглашение на получение займа для приобретения имущества
  • Подписано соглашение на получение займа
Во время развода супруги должны поделить между собой и недвижимость, и все подписанные договора.  

Личная ипотека 

Только адвокат может посоветовать, получится ли поделить ипотечную квартиру. 
В семейном кодексе написано, что любая совместная собственность мужа и жены может быть поделена. Но как поступить, когда ипотечное жилье было приобретено одной стороной до брака, а выплачивать за недвижимость она начала после брака? 
При возникновении подобной ситуации понятно, что кредит на ипотеку был взят до брака. И поэтому он считается персональной задолженностью супруга, который его получил. Соответственно, недвижимость нельзя отнести к общей супружеской собственности. И ее нельзя разделить, как и кредит. 
Но опытный юрист может спросить: а за чьи деньги происходили выплаты ипотечного займа в период семейных отношений? Ведь по семейному кодексу доходы каждого участника семьи, которые были получены в период брака, считаются общей собственностью. И после развода они должны быть разделены. Грамотный адвокат может доказать право мужа (жены) на ипотечную квартиру, необходимость ее раздела или потребовать компенсацию. 
Учитывая, что с личной ипотекой не всегда все ясно, лучше всего во время развода обратиться за консультацией к опытному юристу. 

Военная ипотека

Военная ипотека обладает своей спецификой. Выплаты за нее осуществляет Министерство обороны страны из специальных средств бюджета. Порядок платежей для российских военнослужащих граждан прописан в постановлении «О статусе военнослужащих». 
С учетом целевого характера выплат они не относятся к совместному доходу супругов. И согласно ст.34 семейного кодекса выплаты нельзя разделить, так как они не относятся к совместному имуществу супругов. 
Недвижимость по военной ипотеке также нельзя разделить. Но если для погашения займа супруги воспользовались еще общими деньгами, финансами супруга, который не является военнослужащим, жилье уже можно поделить. 
О разделе военной ипотеке лучше позаботиться после получения специального займа. Финансовые организации заставляют супругов военнослужащих для получения кредита подписать брачное соглашение. По этому документу купленное жилое имущество по военной ипотеке полностью принадлежит супругу, имеющему отношение к армии.
Также согласно правилам военной ипотеки у второго супруга ограниченные права на раздел имущества. Для этого кредитное соглашение подписывает лишь военнослужащий супруг, который потом при разделе квартиры не может переоформить договор. 
Грамотный юрист поможет второму супругу законно претендовать в суде на получение компенсации за квартиру, полученную по военной ипотеке.  

Раздел ипотечной квартиры состоит из двух этапов: раздел самого жилья и займа

Если жилье является общей собственностью мужа и жены, подписано брачное соглашение, то супруги могут поделить недвижимость согласно условиям подписанного документа. Если договор не был подписан, имущество делится одинаковыми долями согласно ст. 34, 38, 39 семейного кодекса. 
Кредитный договор считается главной причиной для осуществления раздела ипотечной квартиры между супругами.
Если взятый займ полностью выплачен, муж и жена могут сами поделить недвижимость, подписав соглашение о разделе семейного имущества, или обратиться в суд. 
Ситуация будет более сложной, если кредит не полностью выплачен. До момента его погашения действует договор с банком и соглашение о получении ипотеки. Поэтому раздел жилья можно осуществлять только после получения согласия банковской организации. Это указано в ст. 37 закона «Об ипотеке». Финансовые организации не согласны с разделом жилья и займа. 
На случай наступления развода банки прописывают в кредитном договоре специальные условия. В соглашении нельзя изменить условия из-за расторжения брака. Кроме того, банк может получить право затребовать досрочную выплату займа. Важно понимать, что в некоторых договорах с банком запрещено погашение займа раньше установленного срока, в других – разрешено через определенный период, в третьих – предусмотрен штраф за выплату раньше времени. Поэтому всегда судьба раздела жилья и кредита зависит от решения банка.  

Кредит при разводе 

Кредит, оставшийся после завершения семейных отношений, – общий долг бывших супругов. И согласно ст. 39 Семейного кодекса они его должны поделить, как и жилье – одинаковыми долями. Но кодекс разрешает изменить доли выплаты ипотеки при разводе с детьми для выполнения их интересов. 
Ситуация довольно непростая. Находясь в браке супруги оплачивают общие долги на основе совместного имущества, а также из личного имущества мужа или жены. После развода долг по займу каждый супруг должен оплатить согласно условиям кредитного соглашения. 
Разделение долга по ипотеке подразумевает наличие двух договоров на выплату кредита. Гарантией выполнения каждого из них является недвижимость (квартира), оставленная в залог. Поэтому супруги не способны сами разделить жилье, так как оно является предметом залога. А разделение права собственности на недвижимость по долям ведет к невыполнению закона «Об ипотеке», в ст.5 которого указано, что ипотекой могут стать лишь квартиры с разным количеством комнат. А самостоятельным предметом залога считается лишь неделимая вещь (например, комната). Поэтому согласно действующему постановлению поделить квартиру с одной комнатой практически нельзя.
Получается, что нельзя предоставить в залог одно жилье для обеспечения каждого кредитного соглашения. На практике получается, что закон об ипотеке не разрешает делить кредит на жилье. Это правило и используют банковские организации.  

Ипотека при разводе с детьми 

Если не был заключен брачный договор, во время раздела имущества супругов суд может в целях соблюдения интересов детей несовершеннолетнего возраста отказаться от единства долей ипотеки при разводе с детьми. Тогда у каждого супруга будет разная доля в жилье. Согласно этим долям будет проведен раздел невыплаченной суммы кредита.  

Как разделить кредит 

Для раздела ипотеки важно понимать, кто конкретно является заемщиком по подписанному соглашению на получение займа. Почти в 70% договорах и муж, и жена считаются созаемщиком. 
Супруги могут по-разному захотеть осуществить раздел квартиры в ипотеке, займа. Одни могут для выплаты займа взять на свое имя кредит, оформить жилье в свою собственность. Другие супруги не испытывают желания разбираться с выплатами по займу, но хотят получить право собственности на долю ипотечного жилья. 
С экономической точки зрения выгодней будет прийти к общему соглашению без участия суда. Но на практике доказано, что бывшие муж и жена не могут прийти к взаимному пониманию по данному вопросу. 
Есть несколько вариантов выхода из сложившейся ситуации. 
Вариант 1. Раздел жилья согласно общему соглашению и в пропорциональных долях 
Так можно сделать практически с каждой квартирой, даже у которой одна комната. Главное для этого условие – каждый из супругов является созаемщиком в подписанном кредитном соглашении. После договоренности друг с другом супруги должны договориться с банком. Квартира будет поделена 50/50 или в других долях, согласно судебному решению. Договор по займу при этом делиться не будет. Бывшие муж и жена останутся согласно кредитному соглашению созаемщиками и должны вместе выплачивать оставшуюся сумму долга после развода. Как только кредит будет погашен, супруги могут: 
  • продать жилье и поделить полученные денежные средства
  • вместе предоставлять недвижимость в аренду и поделить деньги
  • распоряжаться жильем другим способом. 
Вариант 2. Займ и недвижимость оформлены на одного из супругов 
Он уместен, когда заемщиком является только муж или жена, а задолженность финансовой организации погасить невозможно. Тогда долг на жилье и займ разделяется пропорционально долям имущества супругов. 
После этого бывшие супруги, которые готовы получить доли на жилье и оплачивать кредит, должны найти компромисс с банком. Данный вариант нельзя реализовать, если есть изолированные комнаты, которые по закону нельзя продать. Банковские организации не любят соглашаться на разделение займа. Для них раздел квартиры на две части – основание для выплаты кредита раньше установленного срока. 
Во многих случаях муж (жена) не хочет выплачивать свою долю займа, брать в собственность часть квартиры. Финансовое учреждение может разрешить второму супругу переоформить кредит и право собственности на жилье.
При решении данного вопроса супругам главное проконтролировать выполнение банком его условий. 
Вариант 3. Реализация квартиры для погашения задолженности по кредиту 
Банковская организация не разрешает разделить кредит. При этом после разрыва семейных отношений ни одна из сторон не хочет согласиться оплачивать за кредит за другую, или не может это сделать. Тогда банк может продать жилье для погашения займа. 
Цель финансовой организации – вернуть свои деньги. Поэтому стоимость недвижимости при продаже может быть весьма низкой. Данный вариант нельзя назвать выгодным для супругов с экономической точки зрения.

Давайте начнем решать проблему с телефонного звонка
Мы всем докажем что Вы правы!

Стоимость услуг по разделу имущества

ИСКОВОЕ
ЗАЯВЛЕНИЕ
От 7.000 рублей
ИНИЦИАЦИЯ
 ПРОЦЕССА
От 12.000 рублей
ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
От 15.000 рублей
ведение дела
ПОД КЛЮЧ
от 30.000 рублей 

Контакты

Мы работаем для Вас ежедневно с 8.00 до 22.00. Вы можете приехать к нам на консультацию в любое удобное для Вас время, предварительно предупредив нас. По Вашему желанию наш сотрудник может приехать к Вам домой или на работу. Данная услуга - бесплатна.
Наш офис
  • 8(495)409-19-32
  • Москва, м. Новослободская, ул. Краснопролетарская д. 16, стр. 11
  • csp-moskva@yandex.ru
  • Ежедневно с 8.00 до 22.00
© 2008 Центр Семейного Права